¿Cómo hacer más asequible el acceso a la vivienda cooperativa?

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A menudo se asocia la vivienda cooperativa con el mito de que las aportaciones de capital inicial de las personas socias son altas e inasumibles para buena parte de la ciudadanía. Este mito, según sostiene Sostre Cívic, se ha demostrado falso en buena parte de los proyectos que la cooperativa de vivienda impulsa desde hace años. Concretamente, las aportaciones de uso de los proyectos actuales de la cooperativa oscilan en un amplio tenedor que va desde los 2.000 y los 35.000 euros. Los importes más altos se dan en proyectos de obra nueva y en suelo privado en Barcelona, ​​pero “no es la regla general ni forma parte de la definición del modelo ni de los proyectos de Techo Cívico”, defienden desde la cooperativa.

Por otra parte, que el modelo sea más o menos asequible depende de cómo se accede al suelo, cómo se financia la promoción y qué ayudas públicas se incorporan. Por eso Sostre Cívic está trabajando precisamente en dos estrategias diferentes para bajar barreras de entrada y hacer más asequible la vivienda cooperativa en cesión de uso, para llegar a personas con rentas más bajas: comprar blogs existentes mediante tanteo y retracto, e impulsar obra nueva con suelo público, subvenciones y créditos blandos.

Hay que tener presente que el modelo cooperativo de vivienda se basa en la propiedad colectiva: las viviendas son titularidad de la cooperativa y las personas socias tienen el derecho de uso, lo que impide vender o alquilar la vivienda para obtener lucro. Así, se mantiene el edificio fuera del mercado especulativo.

El capital social inicial no está en “fondo perdido”, ya que la cuantía se devolverá a la socia si decide irse del proyecto

En este sentido, las cuotas mensuales que aportan las socias no se calculan según el mercado inmobiliario, sino según los costes reales del proyecto, esto es, la adquisición, construcción, financiación, mantenimiento y funcionamiento de las viviendas. Por otro lado, desde la cooperativa destacan que el capital social inicial no está en “fondo perdido”, ya que la cuantía se devolverá a la socia si decide marcharse del proyecto.

“El modelo que hacemos es a precio de coste y está fuera de mercado. No hay beneficios para nadie, a diferencia de las promotoras privadas, que extraen beneficios a nivel privado para que haya personas que ganen dinero con las operaciones inmobiliarias”, explica Eva Ortigosa, miembro de la dirección de coordinación de proyectos y responsable de acompañar a grupos y participación de Sostre Cí.

Tanteo y retracto: una estrategia que permite una mejor asequibilidad

Una de las vías que mejor asequibilidad permite para acceder a un piso cooperativo es el derecho de tanteo y retracto, por lo que las administraciones públicas o promotoras sociales tienen preferencia por adquirir bloques o pisos que los bancos o fondos de inversión quieren vender.

Estas promociones no deben empezarse de cero, ya que el blog ya existe y las actuaciones se centran en la compra, adecuación, rehabilitación o mejoras energéticas, lo que permite hacer una aportación de capital mucho más baja. En Sostre Cívic, los ocho proyectos de tanteo y retracto tienen capitales iniciales medios de entre 1.500 y 3.800 euros, con cuotas de uso mensuales medias de entre 200 y 397 euros.

“El tanteo y retracto ha posibilitado una diversidad más real de personas que no podrían acceder en los proyectos de coste más elevado”, asegura Eva Ortigosa, de Techo Cívico

“El tanteo y retracto ha hecho que haya un acceso más asequible y una diversidad más real de personas que quizás no podrían acceder en los proyectos de coste más elevado”, asegura Eva Ortigosa.

Un modelo exitoso que, según David Guardia, encargado de la codirección de Techo Cívico y responsable de financiación y viabilidad, tiene un pero: este modelo cuenta con una línea de financiación del Instituto Catalán de Finanzas limitada a 130.000 euros por vivienda, lo que dificulta la compra de blogs en Barcelona y alrededores. “Aunque ha sido una buena política, la línea de financiación es insuficiente en el Área Metropolitana de Barcelona. Hemos comprado más de 120 viviendas por esta vía, pero todas fuera de Barcelona”, advierte Guardia.

Apuesta por el suelo público, las subvenciones y créditos blandos

Por otra parte, para garantizar un parque de vivienda cooperativa en aquellos municipios donde no hay bloques disponibles es necesario construir obra nueva. Y desde Sostre Cívico tienen claro qué hacer para que ésta sea lo más asequible posible.

En primer lugar, desde la cooperativa apuestan por acceder a suelo público en derecho de superficie, lo que contribuye a reducir considerablemente una de las partidas más caras de la promoción: el suelo.

“Necesitamos más política pública de cesión de suelo y apostamos por que pueda haber una reserva destinada a la vivienda cooperativa en cesión de uso y que se valore esta función social de la vivienda”, remarca Ortigosa.

Contar con una financiación pública también facilita que el modelo sea más asequible

Por otra parte, las subvenciones directas a la promoción de vivienda protegida también sirven para reducir el coste de la promoción y facilitar cuotas y aportaciones más asequibles. Unas subvenciones que, según Guardia, habría que hacer más transversales en las políticas de vivienda. “A veces las subvenciones no tienen en cuenta ciertas apuestas que hacemos desde la vivienda cooperativa, como la sostenibilidad, entre otros esfuerzos que hacemos que no son valorados”, sostiene.

Por último, contar con una financiación pública, sea a nivel catalán, estatal o europeo, o de la banca ética, también facilita acceder a un tipo de interés y condiciones más favorables, lo que repercute en que el modelo sea más asequible.

En este sentido, desde Techo Cívico destacan que cuando todas estas medidas confluyen, el acceso a promociones de obra nueva de alta calidad constructiva y eficiencia energética pueden ser muy asequibles, con capitales iniciales que van de los 10.000 a los 15.000 euros, como es el caso de las últimas promociones que está impulsando la organización. Entre ellas, La Llaó, en Lleida, donde se están construyendo 25 viviendas con un capital inicial de entre 9.000 y 14.000 euros; o Terra de Mar, en Palamós, con 34 viviendas a las que se puede acceder con capitales iniciales que oscilan entre los 13.000 y 16.000 euros.

Las cifras corroboran la asequibilidad de la vivienda cooperativa

Los datos confirman que vivir en una vivienda cooperativa es más asequible que el alquiler privado en términos de coste mensual, esfuerzo económico y capacidad de ahorro. Según datos delEstudio del impacto de la vivienda cooperativa en cesión de uso -impulsado por Habiccop y Techo Cívico- y que compara a personas residentes en vivienda cooperativa y alquiler privado, las viviendas de alquiler de mercado libre tienen un coste medio de 3,66 euros por metro cuadrado superior a las viviendas cooperativas.

Otro dato relevante que se desprende del informe es que las personas que viven en vivienda cooperativa tienen cuatro veces más probabilidades que las personas que viven en alquiler de destinar menos del 30% de sus ingresos al pago de la vivienda.

En conclusión, la vivienda cooperativa se convierte en una herramienta real para ampliar el parque a un precio al alcance fuera del mercado especulativo, aunque la asequibilidad todavía está ligada a los mecanismos de apoyo público para que todas las personas puedan acceder a ellos. Por ello, es necesario universalizar el acceso al derecho de tanteo y retracto, así como mejorar las líneas de subvenciones, posibilitar la cesión de suelo público y seguir fomentando facilidades en la financiación.