los propietarios de edificios enteros son grandes tenedores – Sindicato de Alquiladores

Un juzgado se ha posicionado a raíz del caso de NAD Gràcia, que se hacía pasar por pequeño propietario para desahuciar a un vecino del Bloc Sant Agustí. El magistrado considera que los bloques verticales deben contar en función del número de viviendas que tengas, y no como una sola propiedad. Con esta resolución judicial, se desmonta la estrategia de inmobiliarias y fondos buitres para sortear la regulación de precios.

Un juzgado se ha posicionado a raíz del caso de NAD Gràcia, que se hacía pasar por pequeño propietario para desahuciar a un vecino del Bloc Sant Agustí. El magistrado considera que los bloques verticales deben contar en función del número de viviendas que tengas, y no como una sola propiedad. Con esta resolución judicial, se desmonta la estrategia de inmobiliarias y fondos buitres para sortear la regulación de precios.

El fondo de inversión New Amsterdam Developers (NAD), propietario del blog Sant Agustí de Gràcia, ha intentado hacerse pasar por pequeño propietario en el juicio para desahuciar a uno de los inquilinos organizados del blog al que no quieren renovar el contrato. Sin embargo, el juzgado ha rechazado este intento y ha determinado que una finca con 11 viviendas es, a todos los efectos, una propiedad de un gran tenedor. Con esta jugada, NAD estaba intentando acelerar la expulsión de, dado que en el momento en que se interpuso la demanda por finalización de contrato, la Ley de Vivienda excluía a los pequeños tenedores de tener que hacer una intermediación con la Agencia Catalana de Vivienda antes de iniciar un desahucio. Con la Ley 1/2025, se reinstauró una obligación de negociación para todos los propietarios, mayores o pequeños.

Esta resolución judicial es relevante porque anula una práctica extendida entre los fondos buitres e inmobiliarias: el parque inmobiliario en una única “unidad registral”, haciendo su división catastral, pero no registral, para aparentar ser pequeños propietarios y evitar las obligaciones que la Ley de Vivienda impone a los grandes tenedores, como la obligación de bajar los alquileres.

102 viviendas unificadas y repartidas entre diferentes empresas, para hacerse pasar por pequeño tenedor

New Amsterdam Developers opera a través de un entramado de empresas instrumentales: una sociedad para cada finca de propiedad vertical que adquiere. En Barcelona, ​​el grupo controla al menos una decena de blogs, con un total de 102 viviendas, 21 locales comerciales y 4 oficinas, tal y como informa La Directa. La jugada es clara: una única inscripción registral por finca, y una sociedad por finca, y así cada empresa puede presentarse en los juzgados como un supuesto “pequeño tenedor”.

Esta estrategia intenta tergiversar la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que define como gran tenedor a cualquier persona o empresa con más de 10 inmuebles (o cinco en zonas tensionadas como Barcelona). Es evidente que la voluntad de la ley no es considerar que un propietario de un edificio entero con 11 viviendas es pequeño tenedor, mientras que el que tiene 5 pisos dispersos es un gran tenedor. Pero NAD ha querido hacer valer que su finca cuenta con un solo “inmueble” registral, pese a contener once viviendas, para eludir la condición de gran tenedor.

Primera resolución judicial sobre el concepto de gran tenedor

El juzgado de primera instancia 35 de Barcelona ha rechazado este argumento, señalando que una finca con once viviendas no puede considerarse una pequeña propiedad, y que el sentido común debe prevalecer por encima de las divisiones artificiales creadas por intereses empresariales.

Esta resolución no establece jurisprudencia firme, pero sí marca un precedente importante frente a los primeros casos en que los jueces comienzan a pronunciarse sobre la interpretación del concepto de gran tenedor en la nueva ley. De hecho, la interpretación desmonta lo que los propios juzgados de primera instancia habían acordado en un inicio al acuerdo de unificación de criterios” y el propio juzgado advierte indica que “los criterios de la junta de jueces no son fuente del derecho y por ende, no son de obligado cumplimiento para su aplicación”.

Colegios de APIS envían una circular para que grandes tenedores no tengan que bajar los alquileres

Algunas inmobiliarias y arrendadores se niegan a bajar los alquileres ya aplicar la regulación de precios a los que están obligados los grandes tenedores amparándose con circulares internas de colegios de APIS o de propietarios que promueven esta interpretación tergiversada de la ley. Lo hacen en base a un acuerdo interno de unificación de criterios, impulsado por el exmagistrado García Ceniceros, que interpreta la definición de gran tenedor de forma más laxa. Desde el Sindicato de Alquiladoras advertimos que este acuerdo no tiene rango de ley y que la Administración pública debe basarse en resoluciones judiciales, no en circulares privadas.

NAD Gracia: una empresa turbulenta en el punto de mira

Ésta no es la única jugada turbia de NAD Gràcia. La empresa, que pretende convertir todas las viviendas del bloque de San Agustín en colivings, estuvo realizando reformas de cuatro pisos sin permisos de obras pertinentes. Las vecinas de la finca, después de dos años denunciándolo, consiguieron que el Ayuntamiento de Barcelona se pronunciara e impusiera una sanción coercitiva a NAD Gràcia y la obligación de dejar de alquilar los pisos. Pero la empresa continúa con su actividad especulativa, desobedeciendo la resolución del Ayuntamiento y sacando unos rendimientos aproximados de 12.000€ mensuales, para alquilar habitaciones con rentas que superan los 1.000€ mensuales.

Las inquilinas del blog de Sant Agustí junto con inquilinos de otras fincas afectadas por colivings en la ciudad, como las de Vandor, continúan la lucha con el Sindicato de Alquiladoras para poner freno al negocio de los colivings y garantizar que pueden quedarse en su casa con nuevos contratos de alquiler a precios regulados.